La decisión de comprar una vivienda es una de las más importantes que tomaremos en nuestra vida. Por ello debemos dedicarle un tiempo para analizar cual es la operación que nos conviene, pues un error en esta decisión lo estaremos pagando durante años.
Lo más normal es que deseemos comprar nuestra propia vivienda, pero antes de nada debemos analizar si nuestra situación personal y la del mercado hacen aconsejable dicha operación o si por el contrario sería mejor optar por un alquiler. Para decidir entre una u otra operación hágase las siguientes preguntas: - ¿Pagando una mensualidad de un hipotecario igual al precio medio de los alquileres de la zona donde deseo vivir, puedo adquirir una vivienda de semejantes características a la de alquiler? - ¿Soy consciente que la compra además de la cuota del hipotecario, va a generar otros gastos como impuestos, gastos de constitución de la propia hipoteca, gastos de comunidad...? - ¿Tengo dinero ahorrado que me permita dar una entrada para la adquisición de una vivienda y hacer frente a los gastos de los que hablábamos? Si después de hacernos estas preguntas, llegamos a la conclusión de que hemos tenido en cuenta todos los gastos que genera la compra de la vivienda, y de que por lo que pagaría de alquiler o un poco más puedo adquirir una vivienda de similares características a la que estaría dispuesto a alquilar, estaremos en disposición de plantearnos la compra de una vivienda.
Una vez sabemos que queremos comprar comienza otra árdua tarea y no menos importante que es la búsqueda de la vivienda y el decidir cual es la que nos conviene o mejor cubre nuestras necesidades y aspiraciones. Para ello podemos acudir a los medios de comunicación tipo periódicos, revistas especializadas o bases de datos en internet. Pero independientemente de cual elijamos es conveniente es acudir a un profesional del sector, pues será quien mejor nos pueda aconsejar, dado el profundo conocimiento tanto del sector como de la disponibilidad de viviendas en la zona en la que deseamos, de los precios razonables para dicha zona, la calidad de las construcciones... No debemos pensar que la intervención de un profesional encarece la compra. Primero porque sus honorarios forman parte del precio de venta y por tanto los paga el vendedor, segundo porque dada su experiencia podrá negociar mejor el precio con el propietario, y nos permitirá ahorrar tiempo.
A la hora de comprar una vivienda debemos plantearnos que es lo que buscamos, una vivienda unifamiliar, un piso en un bloque de viviendas, queremos comprar en construcción, deseamos ocupar la vivienda inmediatamente, y en este caso, debe de ser nueva o nos planteamos que sea de segunda mano. Cada uno de los casos anteriormente descritos acarrea una serie de pasos a seguir diferentes y unas ventajas y desventajas que debemos tener en cuenta. - Viviendas Unifamiliares (adosados, pareados): Implican un mayor coste de adquisición y cargas de comunidad o mantenimiento de las zonas comunes, aunque los pasos a seguir son los mismos de cualquier otra propiedad. - Viviendas en edificios o bloques de edificios: Son más económicas respecto a las anteriores pero presentan la desventaja de estar más masificadas. En cualquiera de los casos una de las decisiones importantes es saber si deseamos comprar en construcción, vivienda nueva o de segunda mano. - Vivienda en construcción Ventajas: El coste es muy inferior al valor que puede alcanzar una vez concluida, además de que si la compramos en planos incluso se pueden hacer modificaciones en la distribución o materiales. Inconvenientes: Nos veremos en la obligación de realizar una serie de desembolsos al promotor al tiempo que pagamos un alquiler (en aquellos casos en los cuales no se viva en la vivienda paterna o se trate de la compra de una segunda vivienda), también presenta un inconveniente añadido que no es otro que el incumplimiento generalizado a la hora de precisar la fecha de entrega. - Vivienda nueva y de segunda mano Ambas se caracterizan por que nos permite la ocupación inmediata y se diferencian entre si en que la segunda es más económica que la primera aunque con calidades normalmente inferiores a la vivienda nueva, pero sin embargo acostumbran a estar mejor situadas que las primeras (más céntricas). Los pasos a seguir para realizar la operación en el caso que nos decantemos por comprar en construcción son, a grandes rasgos, los que se detallan a continuación: - Firmaremos una señal. - Firmaremos un contrato que especificará la fecha de fin de la obra con la entrega de llaves, y los pagos que debemos hacer al promotor hasta esa fecha(más el IVA correspondiente). Esta cantidad suele rondar al 20% del precio total. - Terminada la obra hay que esperar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad que confirma ese espacio como apto para ser vivienda y que cumple los requisitos de seguridad para suministros y servicios. - Debemos comprobar la situación registral de nuestra "finca" en el registro de la propiedad. Para ello le podemos pedir los datos registrales al promotor o en su caso, en el registro de la propiedad nos dan una copia con la dirección. - El promotor puede haber realizado la obra con sus propios medios económicos (más nuestras aportaciones) o bien financiar esa promoción hipotecándola. En realidad lo que ha hipotecado es el solar y la obra que se ha ido levantado desde el suelo. En este segundo caso nuestra vivienda, que acaba de terminarse, está ya hipotecada por el promotor y por tanto podemos "quedarnos" con la hipoteca que ya tiene, cambiándola a nuestro nombre o buscarnos la financiación por nuestra cuenta. En cualquier caso es importante saber que el promotor no puede imponernos su hipoteca - lo que se denomina legalmente subrogarse - y que si decidimos negociar nuestra propia hipoteca con otra entidad los gastos de cancelación de la actual correrán a cargo del promotor. - Sea con subrogación en la hipoteca del promotor, sea con nuestra hipoteca, vamos a firmar al notario para hacer la escritura pública de compraventa y la escritura de hipoteca. En el caso que decidamos adquirir una vivienda nueva o de segunda mano el proceso es más inmediato.
Para decidirnos por una vivienda en concreto debemos hacer un análisis exhaustivo de que es lo que nos están ofreciendo, como es lógico uno de los puntos básicos es que la vivienda nos guste estéticamente (distribución, acabados de las maderas y alicatados..) al fin al cabo será nuestro hogar durante muchos años. Pero además hay otros factores en los cuales podemos no reparar en un primer instante y que con el tiempo pueden volverse muy importantes, tales como: -¿Que tipo de calefacción tiene la vivienda? ¿Se trata de calefacción central? Esto nos supondría un ahorro pues resulta más económica que otras, pero nos restaría autonomía pues solo dispondremos de ella en el horario que disponga la comunidad. -¿Tendremos contador individual de no tratarse de calefacción central? Será muy importante conocer cual es el precio de la hora de calefacción y agua caliente pues en muchas ocasiones uno puede llevar una desagradable sorpresa cada final de mes. -¿Hacia donde esta orientada la vivienda? Que esté orientada hacia el sur y que no exista otra edificación que le quite horas de sol a la vivienda es un punto importante, pues las viviendas con esta orientación suelen estar mejor valoradas, e influirá en la luminosidad de nuestro hogar además de hacerlo más o menos cálido. -¿Cómo son los cerramientos de las ventanas? Que tengamos un doble acristalamiento y que aíslen bien la vivienda del exterior tanto acústicamente (sobre todo si la vivienda da a una calle con tráfico) como térmicamente, nos ahorrara molestos ruidos que con el tiempo pueden llegar a desesperarnos y dinero despilfarrado en calefacción. -¿Tiene armarios empotrados? ¿Serán suficientes para nuestras necesidades? -¿Tiene trastero? ¿de que dimensiones? Parece una cuestión sin excesiva importancia, pero a lo largo de los años acabaremos por sorprendernos de cuantas cosas somos capaces de acumular. - Por supuesto debemos fijarnos además en la calidad de todos los demás componentes de la vivienda como por ejemplo los electrodomésticos que se incluyen (uno solo se da cuenta de que el congelador es muy pequeño cuando procede a llenarlo), marcos, suelos, etc. Haciendo una síntesis los aspectos a tener en cuenta son: · SANITARIOS - VENTANAS - PINTURA - ALICATADO DE LOS BAÑOS · LOS ELECTRODOMESTICOS - SUELOS - CALEFACCIÓN - ORIENTACIÓN - ARMARIOS - INSTALACIÓN ELÉCTRICA - FONTANERÍA - MOBILIARIO DE LA COCINA Existen además otros factores ajenos a la construcción y calidad del piso que no debemos olvidar La situación: Cuando vemos una vivienda debemos fijarnos no solo en su distribución y su aspecto sino también en: - Que tenga medios de transporte próximos desde o hacia el puesto de trabajo. - Que disponga de tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio cercanos. - A que distancia tenemos servicios sanitarios en caso de una urgencia. - Los colegios, institutos y guarderías si tenemos niños o pensamos tenerlos. - La situación de aparcamiento en el caso de que no dispongamos de plaza de garaje. - Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas. - Los posibles planes urbanísticos o de obras públicas que puedan afectar a la zona. En cuanto al garaje, dos breves apuntes: No caiga en el error de no ir a ver la plaza de garaje que le venden, esta puede tener más o menos valor en función de que: - La accesibilidad a la plaza sea buena, existen garajes sobre todo de viviendas antiguas en los cuales entrar con un monovolumen o un 4x4 es poco aconsejable si no tenemos un seguro a todo riesgo. - Amplitud y situación de la plaza: Tendrá más valor aquella plaza en la cual no necesitemos hacer muchas maniobras para aparcar y que este más próxima a la salida. -Disponga de acceso directo del garaje a la vivienda. En cuanto al aspecto jurídico existen dos situaciones diferentes: Esta puede ser una anexo inseparable a la vivienda. En este caso por ser propietario de la vivienda seremos propietarios de la plaza de garaje. La otra situación es que la plaza de garaje sea una bien inmueble separado. En este caso se trata de una finca registral independiente que tiene su propia vida y cuya compra, por tanto, debe hacerse de forma independiente a la de la vivienda. Para ahorrar gastos le recomendamos utilizar el mismo documento notarial de la compra de la vivienda, pero especificando la compra por una parte de la vivienda y por la otra del garaje.
Llegados a este punto ya estamos seguros de que vivienda queremos comprar y de no equivocarnos. ¿Seguro que no puede equivocarse? Lo mejor que puede hacer para no equivocarse es acudir a un profesional inmobiliario, o si decide seguir adelante por su cuenta realizar las siguientes comprobaciones para evitar sorpresas. 1- Lo primero que debemos comprobar es la situación urbanística de la vivienda que nos interesa, ver si futuros planes pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o en fase de ejecución pueden afectar a la vivienda y su entorno, nos referimos desde una expropiación a la construcción de una autopista pegada podría reducir el valor de nuestro inmueble. 2- Debemos de acudir al registro de la propiedad ( archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles). En el comprobaremos quien es el titular actual, si la vivienda que nos interesa se encuentra grabada con alguna hipoteca o carga, si pesa sobre ella alguna anotación de embargo etc. ¿Puede darse el caso de que una propiedad o derecho no este inscrita e el registro? Si, pues los contratos privados son válidos entre las partes, pero estos no pueden inscribirse en el registro, mientras que las escrituras públicas si y una vez inscritas tendrán validez frente a todos los demás, por ello lo más seguro a la hora de realizar la compra de nuestra vivienda siempre será otorgar escritura e inscribirla. 3- Salvo en el caso de que estemos comprando un Chalet o una vivienda en construcción, antes de cerrar la operación, debemos ponernos en contacto con la comunidad de propietarios para informarnos de cuales son los gastos de comunidad que deberemos soportar, si la vivienda está al corriente en lo referido a gastos de comunidad (estos son una responsabilidad de la que responde la vivienda independientemente de quien sea el propietario) o si se tiene previsto afrontar alguna obra ( restauración de la fachada, instalación de otro ascenso ????u??Q?Abr...) que suponga una derrama por gastos extraordinarios. 4- Los propietarios de las viviendas pagan impuestos por ellas, antes de comprar conviene saber cual es la situación de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, debe de estar al corriente, pues la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. Si estamos realizando la compra de una vivienda en construcción lo dicho en este apartado varía un poco, en este caso lo mejor es dirigirnos al promotor y solicitarles los siguientes datos: - Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos registrales. - Planos de situación de la vivienda, descripción, superficie, servicios y suministros y memoria de calidades. - Datos del Registro de la Propiedad. - Copias de la licencia de construcción y ocupación. - Estatutos de la Comunidad (si existen, que no son obligatorios). - Precio y forma de pago. - Si existe hipoteca y forma de subrogación. - Cómo se va a documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. 5- La compra de una vivienda genera una serie de gastos para los cuales debemos estar prevenidos, inscripción en el registro, gastos notariales, en el caso de recurrir a una hipoteca gastos de apertura de hipoteca... Lo más recomendable de nuevo es acudir a un profesional, el les ayudara a cuantificar el importe de estos gastos.
Aquí tiene un breve resumen todos los pasos que deberá seguir el proceso de compra - venta y los gastos a los que deberá ir enfrentándose: Paso a paso estos serán los desembolsos que le generara la compra de su vivienda. - La señal: Una vez que sabemos cual es la vivienda que deseamos y hemos hecho todas las comprobaciones pertinentes para evitar cualquier sorpresa, procederemos a reservar nuestra vivienda, lo haremos entregando una señal acordada por ambas partes. Pero mucho cuidado para esta operación existen dos clases de contratos con obligaciones y derechos muy distintos, por lo tanto fijémonos bien en lo que firmamos: Paga y Señal: Es una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda, este dinero forma parte del precio final, esta formula de reserva constituye en si misma un contrato de compraventa desde el momento que se firma y tanto comprador como vendedor pueden exigir el cumplimiento de del contrato en caso de renuncia de la otra parte, sea cual sea la causa. Las Arras: También conocidas como arras penitenciales es una cantidad de dinero que se entrega por una opción de compra, en este caso cualquiera de las dos partes puede retractarse, el vendedor de vender y el comprador de comprar, este último perdería la señal entregada, y el primero deberá indemnizar al comprador con el doble de la entrega a cuenta si es suya la renuncia. Una vez reservada nuestra vivienda, el siguiente paso es formalizar un contrato de comprapraventa, que no es otra cosa que un documento en el que describe la vivienda y que obliga al vendedor a la entrega del inmueble y al comprador a pagar un precio por ella. Este contrato puede ser un contrato privado entre las partes, pero es conveniente que se eleve a escritura pública, en otras palabras que se haga un documento notarial para que así podamos llevarlo al registro e inscribirlo pues de lo contrario el vendedor podría realizar otra venta sobre el mismo inmueble y si esta segunda venta si se inscribe y el segundo comprador actúa de buena fe, sería el legítimo propietario de la vivienda. Nosotros deberemos acudir a los tribunales con los costes de dinero y tiempo que ello implica. - Escritura Notarial y Registro: Una vez claras las condiciones de compra el acto formal de compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante notario denominado Escritura Pública. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la propiedad y en ella se detallan perfectamente todas las características relevantes de nuestra vivienda : Su situación, características, espacios colindantes superficie, precio, forma de pago y las condiciones referentes a posibles aplazamientos de pago y otras condiciones si es que las hay. Todos este proceso es conveniente que lo lleven a cabo profesionales esto le ahorrará tiempo molestias y tener que repetir pasos ya dados con el coste que eso le supondrá. Deje todo el proceso de un profesional Inmobiliario y de un gestor administrativo, es la mejor garantía que pueda tener de que todo sea según ley, sin complicaciones posteriores.
Hasta el momento hemos hablado de gastos de múltiple índole, pero no los hemos cuantificado, que probablemente es lo que más le puede interesar, para calcular el coste de la operación. A continuación detallaremos cada gasto y trataremos de cuantificar aquellos que lo permitan: - Compra de vivienda nueva: En esta operación incurriremos en los siguientes gastos : IVA, IAJD, NOTARIO, REGISTRO, PLUSVALÍA Y GESTOR. - Compra de vivienda de segunda mano: En esta operación incurriremos en los siguientes gastos : I.T.P., NOTARIO, REGISTRO, PLUSVALÍA Y GESTOR. I.V.A.( Impuesto sobre el valor añadido): Para este tipo de bienes se aplica un 7% ( un 4% en el caso de viviendas de protección oficial ), pero debemos realizar una pequeña puntualización en lo tocante al garaje de la vivienda, si este se compra conjuntamente con la vivienda estará gravado con el mismo tipo que la vivienda pero si la compra es independiente de la vivienda entonces se le aplicara el 16%. I.T.P. ( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Se trata de un Impuesto que grava como su nombre indica las transmisiones o ventas de inmuebles, es un impuesto alternativo al I.V.A. si se paga uno no se paga el otro. En Galicia se aplica un tipo del 7% aunque en existen excepciones para viviendas en zonas históricas et. IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Se trata de un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el registro y con cuantía económica. La cuantía es de un 1% sobre el valor escriturado y le corresponde pagarlo al nuevo propietario de la vivienda en Hacienda. Notario: La intervención del notario que hace posible elevar a escritura pública el documento de Compra-Venta tiene unos costes que por norma general se calculan en base al valor de la vivienda en el contrato de Compra-Venta son los que siguen:
Este gasto es negociable , normalmente la matriz la paga el vendedor y las primeras y ulteriores copias corren a cuenta de el comprador de la vivienda. Ojo, no olvidemos que a la cifra que obtengamos de este calculo hay que aplicarle el I.V.A. (16%) - Registro: Es el pago de los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad. En torno a 6,00 Euros por cada asiento de presentación, además de un porcentaje en base al importe escriturado de la compraventa, entre el 0,020% y el 0,175% según valoración del inmueble. En todo caso, el arancel global aplicable regulado en este apartado no podrá superar las 2.182,00.-Euros. A estos honorarios tenemos que sumarle el IVA (16%). Este gasto le corresponde pagarlo al comprador al Registrador en el momento de la inscripción en el registro. - Plusvalía: Se trata de un impuesto municipal que grava el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, se paga cada vez que se de una transferencia< en la propiedad del inmueble por la diferencia entre el valor del inmueble desde la última venta hasta la actual. La cuantía varia según ayuntamientos. El pago de este gasto le corresponde al vendedor, pero puede estar sujeto a negociación, y deberá abonarse en los siguientes 30 días a partir de la inscripción en el registro. - Gestor: Pago a un profesional por las gestiones burocráticas y de liquidación de impuestos, al tratarse de un profesional liberal, sus honorarios variarán en base a lo que se le solicite y su tarifa. Lo más prudente para evitar malos entendidos es solicitar un presupuesto. Como es obvio este pago le corresponde al comprador salvo que se haya negociado en otros términos con el vendedor. SUBIR | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
